投资商业地产常遇问题:“旺铺”不旺搅醒投资梦

　　对于商铺经营、回报给予过高期望值，实际投入使用后又因为经营不善而面临退租的现象，是商业地产投资中最常遇到的问题之一。

　　商铺销售宣传中描绘的种种优势，将打造城市商业旺铺的决心，以及项目将吸引大批消费人潮的信心，都是让投资者义无反顾投入资金的精神动力。另一方面，对于承租者而言，卖铺人编织的绚丽“钱景”也足以让他们从心理上接受较高价位的租金。于是，天价租金项目一个接一个地亮相，甚至一些已经冷清许久的商业区域也因为那些迷人的包装而喊出了直逼滨江道商业街铺的租金。一时间，大批投资者纷纷将超值回报的希望寄托在了商业地产这块新出锅的“香饽饽”上，似乎只要具备投资的勇气，就肯定能够赚到大把钞票。

　　然而，当商铺投入运营，一些项目并没有能力将以上种种憧憬一一实现，商铺的价值也自然随之失去金光庇护。由于开发企业只要卖光铺位就不再关心项目经营好坏，整体布局与管理水平的低下，使日常经营中不能延续招商时的火爆，人流稀少造成的经营惨淡也让承租商铺的小业主无力支付过高的租金。很多投资者对于商铺养闲的希冀也就被随之而来的退租风潮所淹没了。

　　警示：虽然好的商铺确实能够带来高额回报，但开发与管理脱节的商业项目往往都不能兑现其承诺的效果。投资者在选择商业地产投资项目的时候，除了要关注开发企业、经营企业的信誉度和资质外，还要对其制定的投资回报计划反复推敲。从保险角度而言，新开发项目承诺租金最好不要高于周边传统商业租金的 20 ％，并且应当客观了解该项目坐落区域的商业氛围现状，不要被企业宣传的乐观前景或“打造新商圈”等口号所迷惑。

　　追高购买透支升值空间

　　受市场火爆气氛的影响而追高购买商铺的行为，往往会把商铺价值未来的升值空间提前预支，回报周期延长、资金压力增大等情况下，投资者的切身利益也将受到伤害。

　　从全国情况看开发商为提前回款，减轻工程期间企业资金压力，而提前预售期房的行为早已屡见不鲜。但在商业地产投资中，很多短线投资者快速转让铺位产权，周转数次后价格提升往往能够比原购买价增加 20 ％至 60 ％，而铺位的租金价值却并未改变，即使是具有升值潜力的项目，在此情况下前景也很难乐观。而产品建成后的运营、管理和环境、商业气氛等条件都还需要一段时期的磨合，商铺租金也不可能一步达到理想价位，投资者资金回收的周期也就更加难以判断。受此影响抛售商铺或平推转让者也不在少数。

　　警示：购买期房是很难避免的市场现象，但投资者还是需要在购买中提高警惕。从出租率、租金水平、投资回报等角度考虑，在项目经营定位等尚未到位的情况下购买商铺是非常不安全的投资方式。因此，建议投资者在购买商铺时，不要跟风购买热门或高价项目，应当结合经营和管理企业的信誉与水平、周边商业环境与前景以及开发商以往项目业绩等各方面条件，对项目进行客观考量，尽量降低投资后期风险。

　　口头承诺高回报成泡影

　　目前商铺投资较常见的模式是开发商将商铺盖好以后，化整为零分拆出卖，然后再招商引进商家。对于投资者，有些开发商会承诺包租或者回购，所承诺的投资回报率一般都比较高。

　　我们经常可以看到这样的宣传语：某人交了两成首期款，购买了两个铺位，余款找银行按揭。由于开发商负责租铺，某人从交款那一刻开始以租养供，几年后即可成为两个铺位的业主。而且在租金大于按揭款的情况下，还可以略有收入。现在不少商铺宣称的投资回报率至少都在 10% 左右，有的甚至高达 20% 、 30% 。这种投资回报率的计算方式非常简单，但诱惑力很强。

　　但是，这种投资模式的成功取决于一个假设的前提：即商场的经营非常成功，商铺一定可以租出去。然而，如果开发商经验不足，对后期运营不加考虑，商铺经营不理想，投资者的利益将难以实现。

　　警示：商铺投资是有风险的，投资者必须全面评估，包括开发商的实力、诚信度以及商铺的经营定位等。投资者也不能太贪心。投资希望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者一定要多问几个为什么。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，自己要去实地考察，多方探查，摸准该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。

　　只卖不管包租管理不善

　　许多商铺以“店中店”的商业形态推出，“售后包租”的经营模式使众多想当“甩手房东”的中小投资者趋之若鹜。许多商场也的确出租一空，热热闹闹地开业。然而，在经营一段时间后，有的商铺可能已经人去楼空，仅剩几家品牌店仍在艰难维持。究其根源，一些承租商认为商场后期管理明显滞后是主要原因。

　　据了解，目前“店中店”商铺都奉行这样一个套路：开发商事先给予购买者一些诱人承诺，以较高的固定回报率实行返租。其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。首签的返租期一般为 8 — 20 年，固定回报率为年利率的 6% — 9% 。以“店中店”的形式售后包租，对于投资者而言，投资金额相对较小，无需参与经营管理，收益稳定。

　　但是，针对“店中店” + 售后包租的商业地产投资形态，一些业内人士指出，一个可靠的开发商加上一个有深厚资质的运营商，加之统一的营销和推广办法，才能比较可靠地保证投资的稳定性和低风险性，而目前的商铺开发，多数还是由房地产商自己组建的运营部门进行后期操作，其专业性可想而知。

　　警示：业内人士认为，这种“店中店”经营不善的主要原因是，商铺开业后整个商铺的对外形象定位不准，因此在实施过程中难以经受住市场的考验。

　　据了解，目前，上海已经出台了相关规定，商品房在预售阶段不能包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率，同时，包租人要提供担保，作为日后市场变化，承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主回报。

　　贷款投资租售失衡藏风险

　　某咨询公司近年中介业务中共有 86 个商业项目，其中 39% 是商场类项目、 32% 是社区型商铺、 17% 是办公物业、 7% 是商业街区、 5% 是购物中心。最终经营状况较好的占 27% 、不盈不亏的占 51% ，而亏损的占 22% 。显然，大多数商业项目处于“不文不火”的状态。

　　专家认为，目前商铺热起来存在非理性因素，因为商铺投资是通过租金收益获得回报的，不少买家盲目以为买商铺保险，往往贷巨款入市，期待能以租金还贷款。然而，商铺投资者以收取租金回报获利，而租户是通过商业经营盈利。

　　在这个“多米诺骨牌”游戏中，商铺售价仍在上涨，而租户收益水平却依旧停滞不动，从而形成“租价不涨售价涨”的态势，商铺投资者如果指望以租还贷，风险就太大了。

　　警示：商业地产专家认为，表面上目前商铺市场供不应求，这是由于开发商认为商铺市场形势火热，未来必定获得高额回报，因而产生“惜售”心态。事实上，这种做法反而推高房价，最终使投资者头脑更热，冒更大的风险。为此，专家提出谨慎观点，实在想投资商铺，也只能在市场中巧妙地“找机会捡漏”，并做好不赢利甚至贴钱的准备。